[부동산 배우기①] 시세와 실거래가, 왜 이렇게 다르죠?

안녕하세요, Denk 입니다.

 

오늘은 처음으로 부동산에 대해서 얘기해볼텐데요. 부동산 투자 시 흔히 들을 수 있는 용어들인 "시세"와 "실거래가"에 대해 설명해드리려구요.

현재 살고 계신 곳의 시세와 실거래가 알고 계신가요?

시세 vs. 실거래가

먼저 용어에 대해 짚고 넘어가죠. 부동산 업계에서 시세란 무엇일까요? 실거래가란 말 그대로 실제로 거래된 가격인데 시세는 과연 누가 정하는 것일까요. 시세는 바로 부동산중개업소가 "제시"하는 해당 부동산의 "예상 거래가격"입니다. 실거래가 이뤄지지 않는 부동산에 대해서도 가격이 어느 정도 형성되어있는지 알 필요가 있기 때문에 시세는 계속적으로 수집되고 있습니다.

시세가 부동산중개업소에 의해 정해진다는 얘기가 약간은 낯설게 들릴 수 있을 것 같아요. 그러면 부동산들이 담합이라도 하면 시세를 조정할 수도 있을 거라는 의구심도 들고 말이에요. 그럼 왜 부동산중개업소가 시세를 정하도록 놔두는 걸까요?

부동산들의 담합은 예전부터 단속되어 왔고 일부 이를 악용하는 부동산중개업소를 제외하고 얘기하겠습니다. 실제로 부동산중개업소는 매도자와 매수자의 입장을 모두 듣는 유일한 매체이죠. 부동산의 입장에서는 적정가격이 제시되어야 거래가 원활하게 이뤄지기 때문에 소위 말하는 시세를 꾀고 있습니다. 매도자가 너무 높은 가격을 부르거나 매수자가 너무 낮은 가격을 부를 때 그 중간에서 적절하게 조정하는 역할을 맡습니다.

"실거래가는 시세의 선행지수"

 

이 글에서 한 가지 얻어가야 한다면 바로 이 것만 알아 가시면 됩니다. 실거래가는 시세의 선행지수라는 것이죠. 이 주제에 대해서는 이미 여러 논문이 나와있습니다. 더 자세히 들어가면, 주택을 둘러 싼 시장상황과 거래량, 그리고 주택규모에 따라 실거래가가 시세에 미치는 영향의 속도가 달라집니다.  

먼저 거래량에 대해 살펴보면, 거래량이 활발할 때 시세가 실거래가를 따라 빠르게 조정될 수 있습니다. 그리고 주택규모가 소규모(20평 이하) 일 때 실거래가에 대한 가격 반영이 더 느리다는 연구결과가 있지요.

마지막으로, 시장상황이 안 좋을 때에는 실거래가가 시세에 미치는 영향도 따라서 내려간다는 결과가 있습니다.

호황기에 큰 주택규모의 실거래가는 시세에 빠르게 반영됨

이 것이 결론입니다. 반대로 작은 주택규모의 실거래가는 시세에 느리게 반영된다고 볼 수 있겠죠. 그러면 이제 부동산114나 네이버/다음 부동산에서 시세와 실거래가를 보신다면 더 잘 이해하실 수 있겠죠? 주택규모와 시장상황, 거래량을 따져보고 자산의 현재 시세가 대략 어느 정도 될지는 알 수 있겠죠. 도움이 되셨다면 아래 페이스북 페이지에서 좋아요 눌러주세요. 새 글이 바로바로 피드 됩니다. ^^ 읽어주셔서 감사합니다.

 

[출처 : 아파트 실거래가와 거래량이 시세에 미치는 영향 - 최성호, 김진유]