[투자 배우기 ②] 4% 수익 "전세보증금 펀드" 출시될까?

안녕하세요, Denk 입니다.

오늘은 얼마전 정부에서 발표한 전세보증금 펀드에 대해 얘기하려구요.

 

지난달인 1월 금융위원회는 3.5% 이상의 수익을 낼 수 있는 전세보증금 펀드를 연내 출시하겠다고 발표했는데요. 어떤 이유에서 발표했는지 그리고 실효성이 있는지 알아보고 연내 출시 가능성에 대해 결론을 내보도록 할게요.

최근 전세에서 월세 전환자가 늘어남에 따라 세입자가 겪는 어려움도 늘어나게 됐죠. 만약 집주인이 보증금을 줄이고 그 줄인만큼을 월세로 돌렸다면 세입자에게 어떤 불이익이 생길까요. 

 

전세보증금 펀드의 탄생 배경

 

대부분의 세입자는 어느정도의 전세금을 은행에서 대출을 받아 충당하겠죠. 신용과 여러 상황에 따라 다르겠지만 현재 전세자금대출은 2~4% 정도이구요. 보통 전세 월세 전환율이 5~6%니까 세입자는 돌려받은 만큼의 보증금에 대해 은행이자보다 1~2% 높은 이자를 집주인에게 매달 내야되는 상황이 되었죠. 만약 5000만원의 보증금을 돌려 받았다면 대략 연 50~100만원 또는 월 4~8만원 정도의 추가 이자가 발생하게 되는 것이에요.

 

위와 같이 최근 월세 전환에 따른 세입자의 피해가 늘어나고 있죠. 따라서 이번에 금융위가 발표한 사안은 세입자가 받게되는 피해를 보상해주기 위한 방편으로 월세전환에 따라 보증금을 돌려받은 경우 보증금에 대해 손해보게 되는 1~2% 이자보다 높은 수익률을 낼 수 있는 펀드에 투자할 수 있도록 하는 것이에요. 그런데 이게  과연 가능할까요? 세입자의 입장과 3.5%~4% 수익률을 원금보장형으로 제공해야하는 금융기관의 입장에서 생각해볼게요.

 

 

정부가 얘기하는 전세보증금 펀드

 

정부가 3.5~4% 수익률을 낼 수 있다고 자신한 점은 막연한 자신감은 아니에요. 현재 민간 연기금이 실현하는 3.5% 정도의 수익률과 우정사업본부와 같은 거대 기금운용사가 실현하는 4% 정도의 수익률을 빚대어서 얘기한 것이죠. 우정사업본부는 참고로 110조 정도를 운용하는 기관이에요. 아직 자세히 언급된 것은 없지만 만약 위와 같은 기관에 돈을 맡긴다면 4%도 가능한 수치라고 볼 수 있어요. 그렇지만 정부에서 얘기하는 원금보장과 매달 배당금을 지급해야하는 조건은 어느 투자기관에게나 부담스러운 조건일 수 밖에 없어요! 그리고 현재 3.5~4% 수익률을 원금보장형으로 설계해내기란 힘들다고 봐야죠.

 

실질적으로 중앙은행이 시중은행에 제공하는 기준금리(1.5%) 의 두 배 이상인 3.5~4% 수익률은 어느 정도의 위험을 감수해야만 얻을 수 있어요. 그렇게 본다면 세입자 개인의 입장에서는 어떨까요. 월 150만원을 버는데 5000만원의 빚을 위험을 감수하고서라도 투자하게 될까요? 이 부분은 개개인별로 다를 것이라고 봐요. 5000만원으로 도박을 하는 사람도 있을테고 예금이자만 받으려는 사람도 있겠죠. 따라서 리스크를 어느정도 즐기는 사람에게는 꽤 안정적으로 3.5~4% 수익률을 얻을 수 있는 상품은 아주 매력적일 거에요.

 

전세보증금 펀드가 성공하기 위해서는 세입자가 일반적으로 얼마만큼 리스크 테이킹을 할 수 있는지 그리고 펀드를 운용하게 될 금융기관이 3.5~4% 수익률을 내지 못 했을 때 정부의 대처방안이 관건이라고 봐요. 이 두 조건이 서로 맞물려있어 둘 중 하나라도 불안정하다면 위 안은 실패로 돌아가 확률이 매우 크다고 생각해요. 따라서, 저는 해당 상품이 올해안에 출시는 가능하지 않다고 보는 견해입니다. 읽어주셔서 감사해요 ^^